Obtenir un prêt hypothécaire en France est sur le point de devenir plus difficile, car les limites concernant les personnes éligibles et la durée de l’emprunt doivent devenir légalement applicables à partir du 1er janvier 2022.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a annoncé la semaine dernière qu’à partir du début de l’année 2022, les banques seraient obligées de respecter des règles strictes concernant les personnes auxquelles elles peuvent accorder des prêts. Ces règles n’étaient auparavant que des lignes directrices pour les banques.
Voici ce que cela signifie pour quiconque espère contracter un prêt hypothécaire sur une propriété en France.
Limites d’emprunt
Le premier critère que les emprunteurs potentiels devront respecter est que les remboursements – y compris les frais d’assurance – ne doivent pas dépasser 35 % de leurs revenus.
Dans les recommandations publiées en janvier, il s’agissait du “revenu avant impôts”, ce qui devrait également s’appliquer à la nouvelle réglementation. “Dans l’attente de la publication des nouvelles normes par le HCSF, à notre connaissance, le revenu pris en compte pour le calcul des 35 pour cent fait référence au revenu avant impôt”, a déclaré la Fédération Bancaire Française à MoneyVox.
La deuxième condition concerne la durée de l’hypothèque – vous serez désormais autorisé à emprunter sur un maximum de 25 ans, ou 27 ans dans certains cas, comme l’achat d’une construction neuve avant achèvement, ce qui vous permettra de différer le début des paiements de deux ans.
Exceptions aux règles
Il sera toujours possible de contourner ces règles, mais les banques ne seront autorisées à accorder des exemptions qu’à 20 % des emprunteurs. Dans cette marge, au moins 80 % des exemptions devront concerner des résidences principales, tandis que 30 % concerneront des primo-accédants.
Il ne s’agit pas d’un changement radical, puisque les lignes directrices ont déjà eu un impact sur les pratiques de prêt. Selon le HCSF, 20,9 % des prêts hypothécaires ne sont actuellement pas conformes aux nouvelles règles, contre 48,3 % au début de 2020
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Qui sera affecté ?
Les jeunes, les premiers acheteurs pourraient être impactés par les règles, en particulier s’ils n’ont pas d’importantes économies. En effet, il est de plus en plus courant que les acheteurs soient tenus de verser un acompte correspondant à environ 10 % du prix de la maison, et avec les nouvelles limites de temps pour les remboursements, il pourrait devenir encore plus important de disposer d’un acompte.
“Cela va surtout impacter les primo-accédants les plus modestes qui ne répondront pas aux exigences et pour lesquels les banques, qui ont l’habitude de choisir leurs clients en fonction de leur profil et de leur solvabilité, ne pourront plus déroger aux règles du HCSF”, a déclaré à LCI Philippe Taboret, directeur général du courtier en crédit immobilier Cafpi.
Maël Bernier, porte-parole de la société de courtage Meilleurtaux, a prévenu Le Parisien qu’il pourrait y avoir “une fracture entre les plus aisés/anciens, qui disposent d’une épargne importante et pourront continuer à bénéficier de taux exceptionnellement bas”, et “les plus jeunes, sans épargne, qui devront attendre d’avoir une épargne suffisante pour accéder à l’échelle immobilière”.
En effet, les taux hypothécaires ont atteint un plancher record de 1,05 % en août.
La nouvelle réglementation pourrait également avoir un impact sur les propriétés de type “buy-to-let”.
Comme l’a souligné Les Echos : “Auparavant déduites des mensualités du crédit immobilier (qui étaient donc largement réduites), depuis quelques mois… [rental income] s’ajoute simplement à vos revenus”, ce qui diminue son importance dans le calcul des 35 %.
